Cómo un estudio de segregación de costos puede reducir los impuestos y aumentar el flujo de efectivo

Matthew R. Meehan es un destacado experto en finanzas y director ejecutivo de Shield Advisory Group. Se especializa en ayudar a las pymes a acceder a crédito y capital.

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Aquí hay algo que desearía haber sabido antes, y apuesto a que muchos de ustedes también lo sabrán: la segregación de costos. Reduje considerablemente mi base imponible en 2022 con la ayuda de un estudio de segregación de costos.

Un estudio de segregación de costos es un análisis de los costos asociados con una propiedad. A medida que su edificio envejece, se produce la depreciación y disminuye el valor de su propiedad con el tiempo, por lo general en un lapso de 27,5 o 39 años. Cuando se trata de determinar los montos de deducción, el IRS trata el edificio como una unidad singular, tomando el precio de compra (menos el terreno) y dividiéndolo por 27.5 o 39 años. Esto significa que su deducción del primer año sería la misma que la deducción del último año.

Bastante simple y directo, ¿verdad?

El problema con esto es que puede estar dejando mucho dinero sobre la mesa y perdiendo algunas amortizaciones valiosas en ese lapso de 27,5 o 39 años.

Digamos que necesita reemplazar el techo 10 años después de comprar un edificio comercial. El techo original está incluido en el precio de compra y ya se ha incorporado a esa deducción de 39 años. No importa que lo estén arrancando y que haya uno nuevo (caro) en su lugar; se perderá esa depreciación durante los 29 años restantes. Para colmo de males, no se llega a depreciar el techo nuevo.

Aquí es donde entra en juego un estudio de segregación de costos. En lugar de tratar su edificio como una unidad singular, identifica y clasifica la propiedad en "piezas" para determinar qué activos son elegibles para períodos de depreciación más cortos. Esto puede incluir cosas tales como sistemas eléctricos, plomería, paisajismo, aceras, electrodomésticos, alfombras, accesorios de iluminación, muros de contención y sistemas HVAC.

La vida útil de un frigorífico es muy diferente a la del propio edificio, ¿verdad? Con un estudio de segregación de costos, los propietarios de bienes raíces comerciales aún obtienen los beneficios de la depreciación, pero se aceleran porque se basan en estos componentes individuales y no en la propiedad como un todo.

¿Cuáles son los beneficios de un estudio de segregación de costos?

Responsabilidad fiscal reducida: al clasificar los diversos componentes de su propiedad, un estudio de segregación de costos puede ayudarlo a reclamar la depreciación acelerada de ciertos componentes, lo que significa que pagará menos impuestos. Mayor flujo de caja: con esa depreciación acelerada, puede reclamar deducciones más grandes en los primeros años de vida de su propiedad, lo que significa que aumenta su flujo de caja. Esto es especialmente beneficioso en ese primer año cuando las cosas están apretadas y tienes gastos inesperados a diestra y siniestra. Tener ese flujo de efectivo puede ayudar a aliviar las cargas a corto plazo. Mayor eficiencia: al identificar y separar los diversos componentes de una propiedad, un estudio de segregación de costos puede ayudarlo a administrar y mantener su propiedad de manera más eficiente, reduciendo los costos operativos con el tiempo.

¿Cuánto tiempo toma un estudio de segregación de costos?

El tiempo requerido para un estudio de segregación de costos puede variar según la complejidad de la propiedad. En promedio, uno puede tomar desde varias semanas hasta varios meses. Los factores que afectarán el tiempo requerido incluyen:

El tamaño de la propiedad: las propiedades más grandes naturalmente tendrán más componentes que deben identificarse y categorizarse que las propiedades más pequeñas. Disponibilidad de información: Un estudio de segregación de costos requiere información detallada sobre cada uno de los componentes de la propiedad; el tiempo dedicado a rastrear esa información prolongará el proceso. Calidad de la documentación: no es suficiente tener la documentación: debe ser precisa y completa. Puede llevar más tiempo completar el estudio si la documentación está incompleta o es inadecuada.

¿Qué tipo de información se necesita para completar un estudio de segregación de costos?

El tipo de información que necesita proporcionar dependerá de si su propiedad comercial es una construcción nueva o una propiedad que ya existe. Un especialista en segregación de costos podrá proporcionar los detalles necesarios para su estudio, pero algunas cosas que pueden solicitar podrían incluir:

Registros de construcción o mejora de la propiedad (planos, facturas, contratos de construcción). Registros de mantenimiento, gastos operativos, facturas de servicios públicos. Contratos de arrendamiento de inmuebles. Asignación del valor de la tierra. Mapas de propiedades. Registros de impuestos a la propiedad. Informes de tasación.

¿Hay alguna desventaja en un estudio de segregación de costos?

Como todo, hay algunas desventajas potenciales a considerar antes de realizar un estudio de segregación de costos.

Costo: este tipo de estudio necesita un profesional calificado, lo cual tiene un precio. Este costo puede ser significativo para los propietarios de pequeñas empresas, especialmente si ya operan con un presupuesto ajustado. Tiempo y esfuerzo: este es un proyecto potencialmente lento y deberá estar disponible para encontrar y proporcionar la documentación requerida para su especialista en segregación de costos. Riesgo de auditoría: vale la pena señalar que un estudio de segregación de costos está sujeto a revisión por parte del IRS para garantizar que cumpla con las leyes fiscales pertinentes. (Es por eso que pagar por un profesional es tan importante).

Al final del día, un estudio de segregación de costos puede generar beneficios significativos. Consultar con un profesional de segregación de costos puede ayudar a los propietarios de bienes raíces comerciales a maximizar sus deducciones de impuestos, aumentar el flujo de efectivo y mejorar su desempeño financiero general.

La información proporcionada aquí no es un consejo de inversión, fiscal o financiero. Debe consultar con un profesional con licencia para obtener asesoramiento sobre su situación específica.

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