Как исследование разделения затрат может снизить налоги и увеличить денежный поток

Мэтью Р. Михан — ведущий финансовый эксперт и генеральный директор Shield Advisory Group. Он специализируется на оказании помощи МСП в доступе к кредитам и капиталу.

гетти

Вот кое-что, о чем я хотел бы знать раньше, и я уверен, что многие из вас тоже узнают: разделение затрат. Я значительно сократил свой налогооблагаемый доход в 2022 году с помощью исследования разделения затрат.

Исследование сегрегации затрат — это анализ затрат, связанных с недвижимостью. По мере старения вашего здания происходит амортизация, которая со временем снижает стоимость вашей собственности — обычно в течение 27,5 или 39 лет. Когда дело доходит до определения суммы вычета, IRS рассматривает здание как единую единицу, беря покупную цену (за вычетом земли) и деля ее на 27,5 или 39 лет. Это означает, что ваш вычет за первый год будет таким же, как ваш вычет за последний год.

Довольно просто и понятно, правда?

Проблема в том, что вы можете оставить много денег на столе и упустить некоторые ценные списания за этот промежуток в 27,5 или 39 лет.

Допустим, вам нужно заменить крышу через 10 лет после покупки коммерческого здания. Первоначальная крыша включена в цену покупки и уже включена в этот 39-летний вычет. Неважно, что его вырывают, а на его месте стоит новенький (дорогой); вы пропустите эту амортизацию в течение оставшихся 29 лет. Чтобы добавить оскорбление к травме, вы не можете обесценить новую крышу.

Именно здесь вступает в действие исследование разделения затрат. Вместо того, чтобы рассматривать ваше здание как единую единицу, оно идентифицирует и классифицирует собственность на «части», чтобы определить, какие активы имеют право на более короткие периоды амортизации. Это может включать в себя такие вещи, как электрические системы, сантехника, ландшафтный дизайн, тротуары, бытовая техника, ковровое покрытие, осветительные приборы, подпорные стены и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Срок службы холодильника сильно отличается от срока службы самого здания, верно? При изучении разделения затрат владельцы коммерческой недвижимости по-прежнему получают выгоду от амортизации, но они ускоряются, поскольку они основаны на этих отдельных компонентах, а не на собственности в целом.

Каковы преимущества исследования сегрегации затрат?

Снижение налоговых обязательств: классифицируя различные компоненты вашей собственности, исследование разделения затрат может помочь вам потребовать ускоренной амортизации определенных компонентов, что означает, что вы будете платить меньше налогов. Увеличение денежного потока: благодаря ускоренной амортизации вы можете требовать более крупных вычетов в первые годы жизни вашей собственности, а это означает, что вы увеличиваете свой денежный поток. Это особенно полезно в первый год, когда дела идут плохо, и у вас возникают непредвиденные расходы налево и направо. Наличие этого денежного потока может помочь облегчить краткосрочное бремя. Повышение эффективности: Идентифицируя и разделяя различные компоненты собственности, исследование разделения затрат может помочь вам более эффективно управлять и обслуживать вашу собственность, снижая эксплуатационные расходы с течением времени.

Сколько времени занимает исследование разделения затрат?

Продолжительность исследования разделения затрат может варьироваться в зависимости от сложности объекта. В среднем это может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Факторы, влияющие на продолжительность требуемого времени, включают:

Размер объекта: более крупные объекты, естественно, будут иметь больше компонентов, которые необходимо идентифицировать и классифицировать, чем объекты меньшего размера. Доступность информации: исследование разделения затрат требует подробной информации о каждом из компонентов собственности; время, потраченное на отслеживание этой информации, продлит процесс. Качество документации: недостаточно иметь документацию: она должна быть точной и тщательной. Завершение исследования может занять больше времени, если документация неполна или неадекватна.

Какой тип информации необходим для завершения исследования разделения затрат?

Тип информации, которую вам необходимо предоставить, будет зависеть от того, является ли ваша коммерческая недвижимость новостройкой или недвижимостью, которая уже существует. Специалист по сегрегации затрат сможет предоставить детали, необходимые для вашего исследования, но некоторые вещи, которые они могут запросить, могут включать:

Записи о строительстве или улучшении недвижимости (чертежи, счета-фактуры, договоры на строительство). Текущие записи, эксплуатационные расходы, счета за коммунальные услуги. Договоры аренды имущества. Распределение стоимости земли. Карты недвижимости. Отчеты по налогу на имущество. Оценочные отчеты.

Есть ли недостатки в исследовании разделения затрат?

Как и везде, есть некоторые потенциальные недостатки, которые следует учитывать перед проведением исследования разделения затрат.

Стоимость: Этот тип исследования требует квалифицированного специалиста, который имеет свою цену. Эта стоимость может быть значительной для владельцев малого бизнеса, особенно если они уже работают с ограниченным бюджетом. Время и усилия. Это потенциально трудоемкий проект, и вы должны быть готовы найти и предоставить необходимую документацию вашему специалисту по разделению затрат. Риск аудита: стоит отметить, что исследование разделения затрат подлежит проверке со стороны IRS, чтобы убедиться, что оно соответствует применимому налоговому законодательству. (Вот почему так важно платить за профессионала.)

В конце концов, исследование разделения затрат может принести значительную пользу. Консультации со специалистом по сегрегации затрат могут помочь владельцам коммерческой недвижимости максимизировать свои налоговые вычеты, увеличить денежный поток и улучшить свои общие финансовые показатели.

Представленная здесь информация не является инвестиционной, налоговой или финансовой консультацией. Вам следует проконсультироваться с лицензированным специалистом для консультации относительно вашей конкретной ситуации.

Финансовый совет Forbes — это организация, в которую входят руководители успешных бухгалтерских компаний, компаний, занимающихся финансовым планированием и управлением активами. Имею ли я право?