Як дослідження розподілу витрат може зменшити податки та збільшити грошовий потік
Меттью Р. Міхан — провідний фінансовий експерт і генеральний директор Shield Advisory Group. Він спеціалізується на допомозі МСП отримати доступ до кредитів і капіталу.
Гетті
Ось те, про що я хотів би знати раніше, і я впевнений, що багато з вас також дізнаються: розділення витрат. У 2022 році я значно зменшив свій оподатковуваний дохід за допомогою дослідження розподілу витрат.
Дослідження розподілу витрат – це аналіз витрат, пов’язаних із майном. Коли ваша будівля старіє, з часом відбувається амортизація та знижується вартість вашої власності — як правило, протягом 27,5 або 39 років. Коли справа доходить до визначення суми відрахувань, IRS розглядає будівлю як окрему одиницю, беручи ціну покупки (мінус земля) і ділячи її на 27,5 або 39 років. Це означає, що ваші відрахування за перший рік будуть такими ж, як і за останній рік.
Досить просто і зрозуміло, чи не так?
Проблема в тому, що ви можете залишити на столі багато грошей і втрачати деякі цінні списання протягом 27,5 або 39 років.
Скажімо, вам потрібно замінити дах через 10 років після купівлі комерційної будівлі. Оригінальний дах включено в ціну покупки та вже включено до 39-річного відрахування. Неважливо, що його виривають, а на його місці стоїть новенький (дорогий); ви пропустите цю амортизацію протягом решти 29 років. Щоб додати образу до травми, ви не можете амортизувати новий дах.
Тут на допомогу приходить дослідження розподілу вартості. Замість того, щоб розглядати вашу будівлю як єдину одиницю, воно ідентифікує та класифікує майно на «шматки», щоб визначити, які активи мають право на коротший період амортизації. Це може включати такі речі, як електричні системи, сантехніка, озеленення, тротуари, побутова техніка, килимове покриття, освітлювальні прилади, підпірні стіни та системи ОВК.
Тривалість життя холодильника сильно відрізняється від терміну служби самої будівлі, чи не так? Завдяки дослідженню розподілу вартості власники комерційної нерухомості все ще отримують переваги амортизації, але вони прискорюються, оскільки базуються на цих окремих компонентах, а не на нерухомості в цілому.
Які переваги дослідження розподілу витрат?
Зниження податкових зобов’язань: шляхом класифікації різних компонентів вашої власності дослідження розподілу вартості може допомогти вам вимагати прискореної амортизації певних компонентів, що означає, що ви будете платити менше податків. Збільшення грошового потоку: завдяки такій прискореній амортизації ви можете вимагати більших відрахувань у перші роки життя вашого майна, а це означає, що ви збільшите свій грошовий потік. Це особливо корисно в той перший рік, коли справи напружені, і вас чекають несподівані витрати. Наявність такого грошового потоку може полегшити короткостроковий тягар. Підвищення ефективності: визначаючи та відокремлюючи різні компоненти нерухомості, дослідження розподілу витрат може допомогти вам ефективніше керувати та підтримувати свою власність, скорочуючи експлуатаційні витрати з часом.
Скільки часу займає дослідження розподілу вартості?
Тривалість часу, необхідного для дослідження розподілу вартості, може змінюватися залежно від складності власності. У середньому це може зайняти від кількох тижнів до кількох місяців. Фактори, які впливатимуть на тривалість необхідного часу, включають:
Розмір власності: більші властивості, природно, матимуть більше компонентів, які потрібно ідентифікувати та класифікувати, ніж менші властивості. Доступність інформації: дослідження розподілу вартості вимагає детальної інформації про кожен із компонентів власності; час, витрачений на відстеження цієї інформації, подовжить процес. Якість документації. Недостатньо мати документацію: вона повинна бути точною та ретельною. Завершення дослідження може зайняти більше часу, якщо документація неповна або невідповідна.
Який тип інформації необхідний для завершення дослідження розподілу витрат?
Тип інформації, яку вам необхідно надати, залежатиме від того, чи є ваша комерційна нерухомість новобудовою чи вже існуючою. Спеціаліст із розподілу витрат зможе надати деталі, необхідні для вашого дослідження, але деякі речі, які він може запитати, можуть включати:
Записи про будівництво або поліпшення нерухомості (креслення, рахунки-фактури, будівельні контракти). Технічні записи, експлуатаційні витрати, рахунки за комунальні послуги. Договори оренди майна. Розподіл вартості землі. Карти власності. Облік податку на майно. Звіти про оцінку.
Чи є недоліки у дослідженні розподілу витрат?
Як і в будь-якій іншій справі, є деякі потенційні недоліки, які слід враховувати перед тим, як проводити дослідження розподілу витрат.
Вартість: цей тип дослідження потребує кваліфікованого фахівця, що має свою ціну. Ці витрати можуть бути значними для власників малого бізнесу, особливо якщо вони вже працюють з обмеженим бюджетом. Час і зусилля: це потенційно трудомісткий проект, і вам потрібно буде бути доступним, щоб знайти та надати необхідну документацію для свого спеціаліста з розподілу витрат. Ризик аудиту. Варто зазначити, що дослідження відокремлення витрат підлягає перевірці IRS, щоб переконатися, що воно відповідає відповідним податковим законам. (Ось чому так важливо платити за професіонала.)
Зрештою, дослідження розподілу витрат може дати значні переваги. Консультація з професіоналом із розподілу витрат може допомогти власникам комерційної нерухомості максимізувати податкові відрахування, збільшити грошовий потік і покращити загальну фінансову ефективність.
Надана тут інформація не є інвестиційною, податковою чи фінансовою консультацією. Вам слід проконсультуватися з ліцензованим фахівцем, щоб отримати пораду щодо вашої конкретної ситуації.
Фінансова рада Forbes – це організація, яка об’єднує лише запрошення для керівників успішних компаній, що займаються бухгалтерським обліком, фінансовим плануванням і управлінням капіталом. Чи маю я право?
