Настрої будівельників нарешті покращуються — ось чому ринок нерухомості стає більш оптимістичним

Getty Images

Ключові висновки

Настрої будівельників підвищуються вперше за рік, оскільки на початку 2023 року відсоткові ставки за іпотечними кредитами помітно впали. Відсоткові ставки за іпотечними кредитами певною мірою пов’язані з дохідністю 10-річних казначейських облігацій, яка впала зі зниженням рівня інфляції. Те, що настрої підвищуються на національному рівні, не означає, що вони однакові на всіх ринках. Для інвесторів у нерухомість важливо враховувати регіональні тенденції. Сподіваюся, цей оптимізм збережеться, але якщо глобальні події вплинуть на фінансові ринки у 2023 році, ми можемо побачити розворот, особливо якщо інфляція відхилиться від поточного курсу.

Після 12 поспіль місяців спаду настрої будівельників нарешті знову піднялися в січні 2023 року вперше за рік.

Національна асоціація будівельників житла (NAHB) оприлюднила минулого тижня, що її національний індекс ринку житла (HMI) піднявся з грудневого мінімуму 31 до більш обнадійливого 35.

У грудні були надії, що ми досягли дна песимістичної смуги, оскільки темпи падіння сповільнилися, хоча настрої все ще падають. На щастя, цей прогноз виявився точним.

Чому будівельники налаштовані трохи менш песимістично? Ми маємо подякувати зниженню інфляції та її впливу на фінансові ринки. Не хвилюйтеся, Q.ai тут, щоб допомогти.

Зниження процентних ставок

У 2022 році відсоткові ставки за іпотечними кредитами зросли невтішними темпами, оскільки ФРС підняла ставки для боротьби з інфляцією. До жовтня 2022 року вони зросли до понад 7%.

Хоча це був невтішний показник для тих, хто працює в сфері нерухомості, це була корекція ринку, яка мала відбутися. Вартість житла була однією з головних причин інфляції, незалежно від того, чи йдеться про покупців житла чи орендарів.

Ціни на житло зросли на колосальні 45% з грудня 2019 року по червень 2022 року, а зростання процентних ставок охолодило перегрітий ринок.

Але ставки понад 7% призвели до падіння цін. Ми спостерігали корекцію ринку в листопаді 2022 року, коли ставки за фіксованою іпотекою на 30 років впали до 6,61%. Ці ставки більш-менш коливалися навколо цього числа до 5 січня 2023 року, коли вони становили 6,48%.

Проте протягом перших тижнів січня ми спостерігали значне падіння середньої ставки за фіксованою іпотекою на 30 років, яка впала до 6,15% станом на 19 січня 2023 року.

Дохідність 10-річних казначейських облігацій падає з інфляцією

Причина, по якій ми спостерігали корекцію ринку в листопаді 2022 року, полягала в тому, що відсоткові ставки за іпотечними кредитами надто сильно випередили прибутковість 10-річних казначейських облігацій. Цей показник зазвичай використовується для закріплення процентних ставок за іпотечними кредитами навіть у часи, коли ставка федеральних фондів зростає.

Те, що ми бачимо в перших місяцях січня, ймовірно, пояснюється зниженням дохідності 10-річних казначейських облігацій. Останніми тижнями ця прибутковість має тенденцію до зниження, оскільки всі економічні показники, від безробіття до CPI до PPI, демонструють остаточне уповільнення інфляції.

Оскільки прибутковість 10-річних казначейських облігацій має тенденцію до зниження, слід очікувати такого паралельного зміни процентних ставок по іпотеці.

Дозволи та новобудови для односімейних будинків можуть подорожчати

NAHB прогнозує, що з підвищенням настрою будівельників будинків після новин про зниження процентних ставок по іпотечних кредитах ми, ймовірно, побачимо збільшення кількості дозволів і нових будівель для односімейних будинків.

Якщо це буде реалізовано, це може збільшити запаси в цьому секторі ринку. Протягом останнього року будівельники в основному зосереджувалися на багатоквартирних будинках, оскільки вважали ринок оренди більш життєздатним у фінансовому плані.

Дефіцит будинків для однієї родини частково спричинив неконтрольоване зростання цін, яке ми спостерігали раніше під час пандемії. Збільшення пропозиції може сприяти не тільки уповільненню, яке ми спостерігали протягом останнього року, але й потенційно може полегшити кризу доступного житла в Америці, якщо кількість дозволів і нових будівель значно збільшиться.

Найбільше приводів для оптимізму на Заході

Нерухомість регіональна. Хоча національні тенденції цікаві, вони не обов’язково прогнозують зміни на кожному окремому ринку в однаковій мірі.

NAHB звітує про HMI як на національному, так і на регіональному рівнях. HMI враховує три показники: поточні продажі для однієї сім’ї, продажі для однієї сім’ї протягом наступних шести місяців і трафік потенційних покупців.

У січні 2023 року на західних ринках HMI піднявся на один пункт. На інших ринках оптимізм серед покупців і будівельників, здається, ще не виправдався. HMI залишався стабільним на півдні та фактично впав на один пункт на середньому заході та північному сході.

Буде цікаво подивитися, як це відбуватиметься, оскільки найбільше зниження цін, яке ми спостерігали за останній рік, було здебільшого у великих західних містах, хоча також були занепокоєння щодо можливого зниження цін у містах, куди люди переїхали зі своїми віддалена робота під час пандемії, як-от Покателло, Айдахо та Моррістаун, Теннессі.

Оптимізм відносний

Це правда, що настрої будівельників потроху підвищилися. Ця зміна траєкторії особливо помітна, оскільки вона мала тенденцію до зниження протягом останніх 12 місяців поспіль.

Але важливо дивитися на речі з точки зору. Настрої будівельників зросли на чотири пункти порівняно з попереднім місяцем і досягли 35. Хоча 35 є кращим показником, ніж минулого місяця, загалом будівельники вважаються оптимістами, коли цей показник становить 50 або більше.

Можливо, поки що недоречно називати поточні настрої оптимізмом. Хоча ця зміна захоплююча, її, напевно, краще описати як менш песимістичну.

Потенційні зустрічні вітри у 2023 році

ФРС має намір продовжувати підвищувати ставки в 2023 році. Ми ще не знаємо ступеня цих підвищення ставок, але ми можемо бути впевнені, що подальші підвищення ставок будуть.

Хороша новина полягає в тому, що це може бути компенсовано прибутковістю 10-річних казначейських облігацій, якщо інфляція продовжуватиме падати.

Погана новина полягає в тому, що хоча інфляція, безсумнівно, йде на спад, у 2023 році багато чого може вплинути на ринки та ланцюжки поставок. МВФ прогнозує цього року рецесію в одній третині світу, і хоча Америка може уникнути цього, вторгнення Росії в Україну та зміна динаміки пандемії в Китаї можуть легко спричинити подальшу економічну боротьбу по всьому світу.

Хоча ми, ймовірно, є найкраще захищеною країною від негативних наслідків цих подій у світі, ми, ймовірно, відчуємо певний вплив. Наскільки це вплине на нас, ще належить побачити.

Якщо інфляція знову почне зростати, у нас буде набагато більше шансів увійти в рецесію, яка ще більше вплине на ринок житла, оскільки прибутковість 10-річних казначейських облігацій та відсоткові ставки по іпотечних кредитах, швидше за все, змінять курс і підвищаться.

Суть

Незважаючи на те, що це було неприємно для забудовників, уповільнення ринку житла у 2022 році було необхідним. Той факт, що на початку 2023 року все починає виглядати менш песимістично, є дещо приємним сюрпризом.

Нерухомість – це один із способів збільшити свій добробут, але це не єдиний спосіб. Перегляньте інвестиційні набори Q.ai, щоб диверсифікувати свій портфель.

Завантажте Q.ai сьогодні, щоб отримати доступ до інвестиційних стратегій на основі ШІ.