Настроения домостроителей наконец-то улучшаются — вот почему рынок недвижимости становится все более оптимистичным

Гетти Изображений

Основные выводы

Настроения строителей жилья растут впервые более чем за год, поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам заметно снизились в начале 2023 года. Процентные ставки по ипотечным кредитам в некоторой степени привязаны к доходности 10-летних казначейских облигаций, которая упала с уменьшением уровня инфляции. Тот факт, что настроения растут на национальном уровне, не означает, что они одинаковы на всех рынках. Инвесторам в недвижимость важно учитывать региональные тенденции. Будем надеяться, что этот оптимизм сохранится, но если глобальные события повлияют на финансовые рынки в 2023 году, мы можем увидеть разворот, особенно если инфляция отклонится от своего текущего курса.

После 12 месяцев спада в январе 2023 года впервые за год настроения строителей снова выросли.

Национальная ассоциация домостроителей (NAHB) сообщила на прошлой неделе, что ее национальный индекс рынка жилья (HMI) вырос с декабрьского минимума 31 до более обнадеживающих 35.

В декабре были надежды, что мы достигли дна пессимистической полосы, поскольку темпы падения замедлились, хотя настроения все еще снижались. К счастью, этот прогноз оказался точным.

Но почему строители домов менее пессимистичны? Мы должны благодарить снижение инфляции и ее влияние на финансовые рынки. Не волнуйтесь, Q.ai здесь, чтобы помочь.

Процентные ставки снижаются

Процентные ставки по ипотечным кредитам росли обескураживающими темпами в 2022 году, поскольку ФРС повысила ставки для борьбы с инфляцией. К октябрю 2022 года они выросли до более чем 7%.

Хотя это был обескураживающий показатель для тех, кто работает в сфере недвижимости, это была коррекция рынка, которая должна была произойти. Стоимость жилья была одной из основных причин инфляции, независимо от того, говорим ли мы о покупателях жилья или арендаторах.

Цены на жилье выросли на колоссальные 45% в период с декабря 2019 года по июнь 2022 года, а повышение процентных ставок помогло охладить перегретый рынок.

Но ставки более 7% привели к падению цен. Мы наблюдали рыночную коррекцию в ноябре 2022 года, когда ставки по 30-летней фиксированной ипотеке упали до 6,61%. Эти ставки более или менее колебались вокруг этого числа до 5 января 2023 года, когда они составили 6,48%.

Однако в первые недели января мы наблюдали значительное падение средней ставки по 30-летней фиксированной ипотеке, которая упала до 6,15% по состоянию на 19 января 2023 года.

Доходность 10-летних казначейских облигаций падает из-за инфляции

Причина, по которой мы наблюдали рыночную коррекцию в ноябре 2022 года, заключалась в том, что процентные ставки по ипотечным кредитам слишком сильно превысили доходность 10-летних казначейских облигаций. Этот показатель обычно используется для фиксации процентных ставок по ипотечным кредитам даже в периоды, когда ставка по федеральным фондам растет.

То, что мы наблюдаем в первые месяцы января, вероятно, связано со снижением доходности 10-летних казначейских облигаций. Эта доходность в последние недели имеет тенденцию к снижению, поскольку все экономические показатели, от безработицы до ИПЦ и ИЦП, показывают определенное замедление инфляции.

Поскольку доходность 10-летних казначейских облигаций имеет тенденцию к снижению, следует ожидать параллельного движения процентных ставок по ипотечным кредитам.

Разрешения и новостройки для домов на одну семью могут вырасти

NAHB прогнозирует, что с усилением настроений строителей после новостей о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам мы, вероятно, увидим увеличение количества разрешений и новых построек для домов на одну семью.

Если это произойдет, это может увеличить запасы в этом секторе рынка. В прошлом году застройщики в основном сосредоточились на многоквартирных домах, поскольку они рассматривали рынок аренды как более жизнеспособный шаг с финансовой точки зрения.

Нехватка домов на одну семью отчасти способствовала неконтролируемому росту цен, который мы наблюдали ранее во время пандемии. Увеличение предложения может помочь не только замедлению, которое мы наблюдали в прошлом году, но также потенциально может облегчить кризис доступного жилья в Америке, если количество разрешений и новых построек значительно увеличится.

Больше всего поводов для оптимизма на Западе

Недвижимость региональная. Хотя национальные тенденции интересны, они не обязательно одинаково предсказывают изменения на каждом отдельном рынке.

Отчеты NAHB о HMI как на национальном, так и на региональном уровне. HMI учитывает три показателя: текущие продажи на одну семью, продажи на одну семью в течение следующих шести месяцев и трафик потенциальных покупателей.

В январе 2023 года индекс HMI на западных рынках вырос на один пункт. На других рынках оптимизм среди покупателей и застройщиков, похоже, еще не материализовался. HMI оставался стабильным на юге и фактически снизился на пункт на Среднем Западе и Северо-Востоке.

Будет интересно посмотреть, во что это выльется, так как наибольшее снижение цен, которое мы наблюдали за последний год, произошло в основном в крупных западных городах, хотя также были опасения по поводу потенциального снижения цен в городах, куда люди переехали со своими удаленная работа во время пандемии, как Покателло, Айдахо и Морристаун, Теннесси.

Оптимизм относителен

Это правда, что настроение домостроителей немного подросло. Это колебание в траектории особенно примечательно, потому что оно имело тенденцию к снижению в течение 12 месяцев до этого.

Но важно смотреть на вещи в перспективе. Настроение домостроителей выросло на 4 пункта по сравнению с предыдущим месяцем до 35. Хотя 35 — это лучший показатель, чем в прошлом месяце, обычно строители жилья считаются оптимистами, когда число составляет 50 или выше.

Возможно, пока нецелесообразно называть нынешние настроения оптимизмом. Хотя изменение является захватывающим, его, вероятно, лучше описать как менее пессимистическое.

Возможные препятствия в 2023 году

ФРС намерена продолжить повышение ставок в 2023 году. Мы пока не знаем масштабов этих повышений ставок, но можем быть уверены, что дальнейшие повышения ставок будут.

Хорошая новость заключается в том, что это может быть компенсировано доходностью 10-летних казначейских облигаций, если инфляция продолжит снижаться.

Плохая новость заключается в том, что, несмотря на то, что инфляция, безусловно, идет на убыль, многое может повлиять на рынки и цепочки поставок в 2023 году. МВФ прогнозирует рецессию в одной трети мира в этом году, и хотя Америка может избежать этого, вторжение России в Украину и изменение динамики пандемии в Китае могут легко вызвать дальнейшие экономические конфликты по всему миру.

Хотя мы, возможно, являемся страной с лучшей буферной защитой от негативных последствий этих мировых событий, мы, вероятно, почувствуем некоторое влияние. В какой степени это повлияет на нас, еще предстоит увидеть.

Если инфляция снова начнет двигаться вверх, мы с гораздо большей вероятностью вступим в рецессию, которая еще больше повлияет на рынок жилья, поскольку доходность 10-летних казначейских облигаций и процентные ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, изменятся и увеличатся.

Нижняя линия

Несмотря на то, что это было неприятно для застройщиков, замедление рынка жилья в 2022 году было необходимо. Тот факт, что в начале 2023 года ситуация начинает выглядеть менее пессимистично, является приятным сюрпризом.

Недвижимость — это один из способов приумножить свое богатство, но не единственный. Ознакомьтесь с инвестиционными наборами Q.ai, чтобы диверсифицировать свой портфель.

Загрузите Q.ai сегодня, чтобы получить доступ к инвестиционным стратегиям на основе ИИ.