Как отложить налоги на продажу дома для отдыха

Передача ключей.

гетти

Допустим, вы продаете свой загородный дом, который используете в личных целях, а также сдаете в аренду третьим лицам. Довольно распространенная установка. Если вы покупаете новый загородный дом, можете ли вы отложить признание прибыли от продажи? Если да, то как? Чтобы выяснить это, мы попросили Брюса Белла, адвоката чикагского офиса Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Ларри Лайт: Как это работает с точки зрения налогообложения?

Брюс Белл: Налоговый кодекс разрешает налогоплательщикам откладывать прибыль от продажи недвижимости, используемой в коммерческих или инвестиционных целях, если выручка реинвестируется в другой бизнес в сфере недвижимости или инвестиционную недвижимость. Существуют правила, позволяющие избежать полного признания прибыли: все денежные средства от продажи должны быть реинвестированы в новое имущество, и, вообще говоря, приобретение нового имущества должно произойти в течение 180 дней с даты продажи брошенного имущества.

Лайт: Какие еще шаги тебе нужно предпринять?

Белл: Чтобы узнать, имеете ли вы право на отсрочку уплаты налогов, подсчитайте количество дней, в течение которых дом сдается в аренду и используется в личных целях. Вы должны владеть недвижимостью, которую продаете, в течение как минимум 24 месяцев до даты продажи, что называется ретроспективным периодом.

Кроме того, дом должен быть арендован по справедливой рыночной стоимости на 14 или более дней в течение каждого из двух 12-месячных периодов, непосредственно предшествующих продаже. Кроме того, ваше личное использование дома в течение этого периода времени не должно превышать 14 дней или 10% от количества дней, в течение которых дом сдается в аренду по рыночным ставкам.

Лайт: А как насчет тех случаев, когда вы не проживаете там и помещение не сдается?

Белл: Дни, когда недвижимость свободна и доступна для сдачи в аренду, не считаются днями личного пользования. То же самое касается дней ремонта или улучшения имущества, которые не считаются днями аренды. Вы должны быть в состоянии задокументировать все это.

Свет: Что еще?

Белл: В течение 24-месячного периода ретроспективного анализа вы можете ограничить использование имущества в личных целях и увеличить размер арендной платы, чтобы обеспечить безопасную гавань. Если имущество используется другими членами семьи в течение этого периода времени, вы можете взимать арендную плату по рыночным ставкам, а не разрешать им жить в доме бесплатно или со скидкой. Любая комбинация сокращения личного использования и увеличения арендной платы за недвижимость может помочь вам в достижении ваших целей.

Лайт: Насколько строги и строги эти правила безопасной гавани?

Белл: Безопасная гавань — это руководство IRS, которое, если оно будет выполнено, гарантирует вам, что IRS не будет оспаривать обмен. Если вы иным образом приближаетесь, но не можете удовлетворить требования о безопасной гавани, вы все равно можете потребовать обменного режима, хотя нет уверенности, что IRS не оспорит вашу отсрочку прибыли от продажи собственности.