Як відкласти податки з продажу заміського будинку
Вручення ключів.
Гетті
Припустимо, ви продаєте свій будинок для відпочинку, який використовуєте в особистих цілях, а також здаєте в оренду третім особам. Досить поширена установка. Якщо ви купуєте новий будинок для відпочинку, чи можете ви відкласти визнання вашого прибутку від продажу? Якщо так, то яким чином? Щоб дізнатися про це, ми запитали Брюса Белла, адвоката чиказького офісу Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.
Ларрі Лайт: Як це працює з точки зору податків?
Брюс Белл: Кодекс внутрішніх доходів дозволяє платникам податків відкладати прибуток від продажу нерухомості, що використовується для комерційних чи інвестиційних цілей, якщо доходи реінвестуються в інший бізнес з нерухомістю чи інвестиційну нерухомість. Існують правила, щоб уникнути повного визнання прибутку: усі кошти від продажу мають бути реінвестовані в нерухомість на заміну, і, загалом, придбання нової власності має відбутися протягом 180 днів із дати продажу нерухомості, від якої відмовилися.
Світло: Які ще кроки вам потрібно зробити?
Белл: Щоб дізнатися, чи маєте ви право на відстрочку сплати податку, порахуйте кількість днів, протягом яких будинок здавали в оренду та використовували в особистих цілях. Ви повинні володіти майном, яке ви продаєте, щонайменше 24 місяці до дати продажу, що називається періодом огляду назад.
Крім того, будинок повинен бути орендований за справедливою ринковою вартістю на 14 днів або більше протягом кожного з двох 12-місячних періодів часу, що безпосередньо передують продажу. Крім того, ваше особисте користування будинком протягом цього періоду часу не повинно перевищувати 14 днів або 10% від кількості днів, протягом яких будинок орендується за ринковими ставками.
Лайт: А як щодо випадків, коли ви там не проживаєте і приміщення не здається в оренду?
Дзвінок: дні, коли нерухомість вільна та доступна для оренди, не вважаються днями особистого користування. Те ж саме стосується днів, коли нерухомість ремонтується або покращується, які не вважаються днями оренди. Ви повинні вміти все це документувати.
Світло: Що ще?
Белл: протягом 24-місячного оглядового періоду ви можете обмежити ваше особисте використання власності та збільшити використання оренди, щоб задовольнити безпечну гавань. Якщо протягом цього періоду майном користуються інші члени сім’ї, ви можете стягувати орендну плату за ринковими ставками, а не дозволяти їм жити в будинку безкоштовно або зі знижкою. Будь-яке поєднання зменшення особистого використання та збільшення оренди майна може допомогти вам досягти ваших цілей.
Лайт: Наскільки жорсткими та швидкими є ці правила безпечної гавані?
Белл: «Безпечна гавань» — це вказівка IRS, яка, якщо ви її дотримаєте, запевнить вас, що IRS не буде оскаржувати обмін. Якщо в іншому випадку ви наблизилися, але не в змозі задовольнити вимоги безпечної гавані, ви все одно можете вимагати обміну, хоча немає впевненості, що IRS не оскаржить вашу відстрочку прибутку від продажу майна.
