Не беспокойтесь о пустом офисном пространстве — перепрофилируйте его
Излишки офисных площадей следует рассматривать как актив, а не как пассив.
гетти
Там, где одни видят проблемы, другие видят возможности. Итак, давайте поговорим о бесчисленных десятках тысяч квадратных футов незанятых офисных помещений, на которых компании сидят с тех пор, как пандемия изменила то, где и как работает большая часть мира.
Недавнее обновление от компании по коммерческой недвижимости Avison Young готовит почву:
«Экономика США стала более проблемной в ноябре и декабре, ознаменовавшись увольнениями более 60 000 технических специалистов и внезапным падением числа объявлений о вакансиях в офисах на 58,8% с ноября по декабрь — прогнозные индикаторы спроса на офисы. Прохладная арендная активность в четвертом квартале, [снижение] на 46,2% по сравнению с историческим средним показателем за квартал, отражала то, как арендаторы справляются с растущим экономическим кризисом и развивают стратегии на рабочем месте, поскольку уровень возврата к работе составляет всего 42,1% по сравнению с тем же периодом до пандемии. ”
(В этом водовороте я продолжаю поддерживать гибридные рабочие бригады и призываю работодателей присоединиться к программе.)
Как и многие другие вещи, о которых беспокоятся лидеры, «апокалипсис офисной недвижимости», как назвал его прошлой осенью рабочий документ NBER (Национальное бюро экономических исследований), не является уникальным постпандемическим явлением. И это не апокалипсис. Другие боролись с подобными проблемами в прошлом. Мы должны учиться у них.
Интересным местом для начала может быть центральная Пенсильвания в районе Миддлтаун, на восточном берегу реки Саскуэханна.
Мидлтаун расположен примерно в 10 милях к юго-востоку от Гаррисберга и является домом для международного аэропорта Гаррисберга.
Однако с 1898 до конца 1960-х годов нынешнее местонахождение аэропорта было военным объектом, сначала армейским форпостом, а затем, после Второй мировой войны, базой ВВС Олмстед, на которой размещались как авиабаза, так и другие операции Министерства обороны. В 1969 году Олмстед был выведен из эксплуатации (закрыт), а его 11 400 гражданских служащих были либо переведены в другое место, либо им пришлось искать новую работу. Это был большой удар по району Гаррисберга. Но удар был несколько смягчен превращением базы в столичный аэропорт — решение, казалось бы, очевидное.
В последующие десятилетия аналогичным образом были выведены из эксплуатации сотни объектов министерства обороны — от ветхих, невзрачных резервных центров до огромных военных комплексов, которые вносили крупный экономический вклад в близлежащие населенные пункты. Одной из таких баз был Форт-Девенс, обширная армейская база площадью 8000 акров к западу от Бостона, которая закрылась в 1996 году. Сегодня бывшая база, согласно статье Worcester Telegram & Gazette, опубликованной несколько лет назад, является «центром биотехнологий и производства. ” Здесь также находится небольшой некорпоративный город, поле для гольфа, «огромная звуковая сцена киностудии», музей, отели и многое другое.
Нынешнее поколение тревожников может многому научиться на опыте закрытия базы. Конечно, они создавали проблемы для лидеров местных сообществ, но, как объяснял журнал Commercial Investment Real Estate, они также создавали возможности.
А как же вся текущая малоиспользуемая офисная недвижимость? Учитывая, что в некоторых городах заполняемость офисов едва достигает 60%, многие работники непреклонны в отношении того, чтобы не возвращаться в офис на полную ставку, а некоторые даже не желают возвращаться в большие города, где они работали ранее, у владельцев недвижимости и арендаторов есть основания для беспокойства. обеспокоенный.
Но есть выход: переоборудовать часть площади под необходимое жилье.
Конечно, придется пройти через множество препятствий, чтобы получить необходимые изменения зонирования, разрешения на строительство и финансирование. Но есть и стимулы — особенно для тех, кто готов взять на себя задачу модернизации старых зданий, которые, как правило, пустеют первыми.
Как отметил Питер Мервин, ведущий специалист по городскому дизайну в международной архитектурной фирме Gensler, в отчете Национальной ассоциации риэлторов о перепрофилированных зданиях: «Неиспользуемые офисные площади могут хорошо подходить для строительства квартир, при этом в центре много места. постройки для хранения». Жилой дом, подчеркнул он, требует значительно большего количества сантехники, так что это не простая прогулка. Но есть способы управлять затратами, и для тех, кто ищет доступное жилье, могут быть доступны налоговые льготы с дополнительными налоговыми льготами, если здание имеет историческую ценность. Это может снизить затраты на целых 45%.
Создание столь необходимого доступного жилья — не единственный вариант. Для руководителей, настроенных на благотворительность, а большинство из них должны быть такими, возможно, часть ненужного пространства можно было бы превратить в жилье для бездомных — что Amazon уже сделала в партнерстве с местной некоммерческой организацией Mary's Place с одним из своих офисов в Сиэтле.
Восьмиэтажное убежище площадью 63 000 квадратных футов, называемое Семейным центром Mary's Place в The Regrade, имеет отдельный вход и отделено от других частей здания, которые до сих пор используются сотрудниками Amazon. Как поясняет издание индустрии развлечений Deadline Hollywood: «В помещении есть большая столовая, промышленная кухня с коммерческим кухонным оборудованием, офисные помещения для юридической команды Amazon, которая оказывает поддержку жителям приюта, а также места для отдыха для детей и подростков».
Это едва ли не единственное практическое использование избыточных офисных площадей. Конечно, есть много других возможностей.
Суть в следующем: излишки офисных площадей следует рассматривать как актив, а не как пассив. Это не новый вызов. Многие другие были там раньше. Изучите, что они сделали правильно или неправильно в некоторых случаях, и действуйте соответственно.
