Не турбуйтеся про порожній офіс — перепрофілюйте його
Надлишок офісних площ слід розглядати як актив, а не як пасив.
Гетті
Там, де одні бачать проблеми, інші бачать можливості. Отже, давайте поговоримо про незліченні десятки тисяч квадратних футів незайнятих офісних приміщень, на яких сидять компанії відтоді, як пандемія змінила, де і скільки працює у світі.
Недавнє оновлення від компанії Avison Young, що займається комерційною нерухомістю, відкриває основу:
«У листопаді та грудні економіка США зазнала ще більших труднощів, що відзначено більш ніж 60 000 звільнень технічних працівників і раптовим падінням на 58,8% кількості оголошень про роботу в офісі з листопада по грудень — прогнозні показники попиту на офіси. Низька лізингова активність у четвертому кварталі (зменшення) на 46,2% порівняно з історичним середнім квартальним показником свідчить про те, як орендарі долають економічні труднощі та розвиваються стратегії на робочому місці, оскільки рівень повернення на роботу становить лише 42,1% порівняно з тим самим періодом до пандемії. »
(Серед цього виру я продовжую вболівати за бригади гібридної роботи та закликаю роботодавців приєднатися до програми.)
Як і багато інших речей, які хвилюють лідерів, «апокаліпсис офісної нерухомості», як назвав його минулої осені робочий документ NBER (Національного бюро економічних досліджень), не є унікальним явищем після пандемії. І це не апокаліпсис. Інші боролися з подібними проблемами в минулому. Нам слід у них вчитися.
Цікавим місцем для початку може бути центральна Пенсільванія в районі Мідлтаун, на східному березі річки Сасквеханна.
Міддлтаун розташований приблизно за 10 миль на південний схід від Гаррісбурга, і тут розташований міжнародний аеропорт Гаррісбурга.
Проте з 1898 року до кінця 1960-х років нинішнє розташування аеропорту було військовим об’єктом, спочатку армійським форпостом, а потім, після Другої світової війни, авіабазою Олмстед, де розташовувалася як авіабаза, так і інші підрозділи Міністерства оборони. У 1969 році Olmstead було виведено з експлуатації — закрито — і його 11 400 цивільних працівників або перевели в інше місце, або їм довелося знайти нову роботу. Це був великий удар по району Гаррісбурга. Але удар було дещо пом’якшено завдяки перетворенню бази на столичний аеропорт — рішення, здавалося б, очевидне.
У наступні десятиліття сотні об’єктів Міністерства оборони були аналогічно виведені з експлуатації — від занедбаних непоказних резервних центрів до величезних військових комплексів, які були основним економічним вкладом у сусідні громади. Однією з таких баз був Форт Девенс, розгалужена військова база площею 8000 акрів на захід від Бостона, яку закрили в 1996 році. Сьогодні колишня база, згідно зі статтею Worcester Telegram & Gazette кілька років тому, є «центром біотехнології та виробництва. » Тут також розташоване невелике незареєстроване містечко, поле для гольфу, «велика звукова сцена кіностудії», музей, готелі тощо.
Поточна група worrywarts може багато чого навчитися з досвіду закриття бази. Звичайно, вони створили проблеми для лідерів місцевих громад, але, як пояснив журнал Commercial Investment Real Estate, вони також створили можливості.
Отже, як щодо всієї поточної офісної нерухомості, яка не використовується? З огляду на те, що в деяких містах заповненість офісів ледве досягає 60%, багато працівників рішуче не повертаються в офіс на повний робочий день, а деякі навіть не бажають повертатися у великі міста, де вони раніше працювали, і власники нерухомості, і орендарі мають підстави бути стурбований.
Але вихід є: переобладнати частину приміщення під необхідне житло.
Звичайно, доведеться пройти багато проблем, щоб отримати необхідні зміни зонування, дозволи на будівництво та фінансування. Але є також доступні стимули, особливо для тих, хто готовий взяти на себе завдання модернізації старих будівель, які, як правило, спорожнюються першими.
Як зазначив Пітер Мервін, провідний фахівець з міського дизайну Gensler, глобальної архітектурної фірми, у звіті Національної асоціації ріелторів про перепрофільовані будівлі: «Невикористані офісні приміщення можуть добре підходити для створення квартир із достатньою кількістю місця в центрі. будівлі для зберігання». Житловий будинок, підкреслив він, потребує значно більше сантехніки, тому це не просто так. Але є способи управляти витратами, і для тих, хто хоче придбати доступне житло, можуть бути доступні податкові пільги з додатковими податковими пільгами, якщо будівля має історичну цінність. Це може знизити витрати на цілих 45%.
Створення вкрай необхідного доступного житла – не єдиний варіант. Для філантропічного керівника, яким більшість має бути, можливо, деякий непотрібний простір можна було б перетворити на житло для безхатченків — те, що Amazon вже зробив у партнерстві з місцевою некомерційною організацією Mary's Place з одним із своїх офісів у Сіетлі.
Восьмиповерховий притулок площею 63 000 квадратних футів, який називається Mary's Place Family Center в The Regrade, має окремий вхід і відокремлений від інших частин будівлі, які все ще використовують співробітники Amazon. Як пояснило видання індустрії розваг Deadline Hollywood, «у цьому просторі є велика їдальня, промислова кухня з комерційним обладнанням для приготування їжі, офісне приміщення для юридичної команди Amazon, яка надає підтримку мешканцям притулку, а також місця відпочинку для дітей і підлітків».
Це чи не єдине практичне використання надлишкових офісних площ. Звичайно, є багато інших можливостей.
Суть така: надлишок офісних площ слід розглядати як актив, а не як пасив. Це не новий виклик. Багато інших були там раніше. Вивчіть, що вони зробили правильно, а в деяких випадках неправильно, і дійте відповідно.
