No se preocupe por el espacio de oficina vacío: reutilícelo

El espacio de oficina excedente debe verse como un activo, no como un pasivo.

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Donde unos ven problemas, otros ven oportunidades. Entonces, hablemos de las incalculables decenas de miles de pies cuadrados de espacio de oficina desocupado que las empresas han estado ocupando desde que la pandemia cambió dónde y cuánto trabaja el mundo.

Una actualización reciente de la firma de bienes raíces comerciales, Avison Young, prepara el escenario:

“La economía de EE. UU. se vio más afectada en noviembre y diciembre, marcada por más de 60 000 despidos en tecnología y una caída repentina del 58,8 % en las ofertas de trabajo de oficina de noviembre a diciembre, indicadores predictivos de la demanda de oficinas. La tibia actividad de arrendamiento en el cuarto trimestre, [una disminución] del 46,2 % en comparación con el promedio trimestral histórico, refleja cómo los ocupantes están navegando por las crecientes dificultades económicas y la evolución de las estrategias en el lugar de trabajo, ya que los niveles de regreso al trabajo son solo del 42,1 % en relación con el mismo período antes de la pandemia. ”

(En medio de esta vorágine, sigo animando a las brigadas de trabajo híbrido e instando a los empleadores a unirse al programa).

Al igual que muchas otras cosas que preocupan a los líderes, el "apocalipsis inmobiliario de oficinas", como lo llamó un documento de trabajo de la NBER (Oficina Nacional de Investigación Económica) el otoño pasado, no es un fenómeno únicamente pospandémico. Tampoco es un apocalipsis. Otros han luchado con desafíos similares en el pasado. Deberíamos aprender de ellos.

Un lugar interesante para comenzar podría ser el centro de Pensilvania en el distrito de Middletown, en la orilla este del río Susquehanna.

Middletown está situado a unas 10 millas al sureste de Harrisburg y es el hogar del Aeropuerto Internacional de Harrisburg.

Sin embargo, desde 1898 hasta fines de la década de 1960, la ubicación actual del aeropuerto fue una instalación militar, primero un puesto de avanzada del ejército y luego, después de la Segunda Guerra Mundial, la Base de la Fuerza Aérea de Olmstead, que albergaba tanto la base aérea como otras operaciones del Departamento de Defensa. En 1969, Olmstead fue dado de baja (cerrado) y sus 11.400 empleados civiles fueron transferidos a otro lugar o tuvieron que encontrar nuevos trabajos. Fue un gran golpe para el área de Harrisburg. Pero el golpe se amortiguó un poco al transformar la base en el aeropuerto de la ciudad capital, una solución aparentemente obvia.

En las décadas siguientes, cientos de instalaciones del Departamento de Defensa fueron clausuradas de manera similar, desde centros de reserva anodinos y deteriorados hasta enormes complejos militares que eran importantes contribuyentes económicos para las comunidades cercanas. Una de esas bases fue Fort Devens, una extensa base militar de 8,000 acres al oeste de Boston, que cerró en 1996. Hoy, la antigua base, según un artículo de Worcester Telegram & Gazette de hace varios años, es “un centro de biotecnología y manufactura. ” También es el hogar de una pequeña ciudad no incorporada, un campo de golf, "un enorme escenario de sonido de estudio de cine", un museo, hoteles y más.

La generación actual de preocupados podría aprender mucho de la experiencia de los cierres de bases. Claro, crearon desafíos para los líderes de la comunidad local, pero como explicó la revista Commercial Investment Real Estate, también crearon oportunidades.

Entonces, ¿qué pasa con todos los inmuebles de oficinas infrautilizados actuales? Con tasas de ocupación de oficinas apenas en el rango del 60% en algunas ciudades, muchos trabajadores insisten en no regresar a la oficina a tiempo completo y algunos incluso no están dispuestos a regresar a las grandes ciudades donde trabajaron anteriormente, tanto los propietarios como los arrendatarios tienen razones para estar preocupado.

Pero hay una solución: convertir parte del espacio en viviendas necesarias.

Claro, habrá muchos obstáculos por los que pasar para obtener los cambios de zonificación necesarios, los permisos de construcción y la financiación. Pero también hay incentivos disponibles, especialmente para aquellos que estén dispuestos a asumir el desafío de modernizar edificios antiguos que tienden a vaciarse primero.

Como señaló Peter Merwin, uno de los principales especialistas en diseño urbano de Gensler, la firma de arquitectura mundial, en un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre edificios reutilizados, “el espacio de oficinas no utilizado puede ser adecuado para crear apartamentos, con mucho espacio en el centro de edificios para almacenamiento.” La vivienda residencial, enfatizó, requiere significativamente más plomería, por lo que no es pan comido. Pero hay formas de administrar los costos y, para aquellos interesados en viviendas asequibles, puede haber créditos fiscales disponibles, con beneficios fiscales adicionales si el edificio tiene un valor histórico. Esto puede reducir los costos hasta en un 45%.

La creación de viviendas asequibles muy necesarias no es la única opción. Para el ejecutivo con mentalidad filantrópica, que debería ser la mayoría, tal vez algún espacio innecesario podría convertirse en viviendas para personas sin hogar, algo que Amazon ya ha hecho en asociación con una organización local sin fines de lucro, Mary's Place, con una de sus propiedades de oficinas en Seattle.

El refugio de ocho pisos y 63,000 pies cuadrados, llamado Mary's Place Family Center en The Regrade, tiene su propia entrada privada y está separado de las otras partes del edificio que todavía usan los empleados de Amazon. Como explicó la publicación de la industria del entretenimiento, Deadline Hollywood, “El espacio tiene un gran comedor, una cocina industrial con equipo de cocina comercial, espacio de oficina para el equipo legal de Amazon para brindar apoyo a los residentes del refugio y espacios de recreación para niños y adolescentes”.

Estos no son los únicos usos prácticos del espacio de oficina sobrante. Seguro que hay muchas otras posibilidades.

El punto es: el espacio de oficina excedente debe verse como un activo, no como un pasivo. Este no es un desafío nuevo. Muchos otros han estado allí antes. Estudie lo que hicieron bien, o mal en algunos casos, y actúe en consecuencia.