Чи знижується орендна плата під час рецесії? Чого можуть очікувати орендарі та інвестори в нерухомість

|

Getty Images

Ключові висновки

Те, що є рецесія, не обов’язково означає, що ціни на оренду знижуються. Насправді під час рецесії 2008 року все було з точністю до навпаки. На поточному ринку оренди ми спостерігали зниження темпів зростання цін на оренду, але це означає зниження цін на оренду лише на окремих ринках. Якщо ви інвестор у нерухомість, ви, ймовірно, знаєте, що не слід очікувати постійного зростання цін на оренду. Це уповільнення слід було передбачити.

Пандемія спричинила хаос на американських ринках оренди. Від закриття бізнесу, через яке орендарі не могли отримувати дохід, до мораторію на виселення та масової міграції, яка супроводжувала можливість віддаленої роботи, ніщо не виглядає так, як у лютому 2020 року.

Є ознаки того, що в останні місяці ми бачимо зниження темпів зростання цін для орендарів, але це не обов’язково означає зниження орендної плати.

Хоча немає так багато ознак того, що ми переживаємо рецесію, залежно від вашого доходу може здатися, що ми переживаємо. Однак те, чи перебуваємо ми в рецесії, може не мати значення, оскільки рецесія не обов’язково означає зниження цін на оренду.

Орендна плата є джерелом липкої інфляції

Зростання орендної плати було частиною того, що спонукало ФРС почати підвищення процентних ставок. Коли ми починаємо спостерігати значне підвищення орендної плати, це називається «липкою інфляцією». Стрибка інфляція виникає, коли ціни стрибають на витрати, ціни на які змінюються протягом 4,3 місяців або більше.

Це означає, що коли орендна плата зросте, вона зменшиться довше. Частіше спостерігати стабілізацію цін на деякий час, а не зниження цін у реальних доларах.

Вартість оренди зросла на 23,5% у період з жовтня 2019 року по жовтень 2022 року, що зводить нанівець будь-які прибутки, які працівники могли отримати в плані зростання заробітної плати під час пандемії. Імовірність того, що орендна плата знизиться настільки, щоб компенсувати це історичне зростання, низька.

Чи знижується орендна плата під час рецесії?

Рідко буває, щоб ціни на оренду знижувалися настільки, що було б значущим для орендаря. Коли ми дивимося на ціни оренди в період з 1940 по 2000 рік, ми бачимо незначне зниження між 1940 і 1950 роками середньої валової орендної плати по країні. Потім у наступні десятиліття відбулося зростання.

TryqПро комплект витрат на інфраструктуру | Q.ai – компанія Forbes

Ці дані стосуються окремих ринків. Залежно від вашого місцезнаходження все може змінитися. Наприклад, у таких штатах, як Каліфорнія, Гаваї та Меріленд, між 1990 і 2000 роками реальні ціни на оренду знизилися.

З 1940 по 2000 рік було досить багато рецесій, але ми також можемо поглянути на 2008 рік, щоб оцінити ціни на оренду під час рецесії. Між 2007 і 2011 роками, найгіршими роками рецесії 2008 року, ціни на оренду зросли.

Після Великої рецесії справи не покращилися. За даними Управління підзвітності уряду (GAO), між 2007 і 2017 роками ще три мільйони домогосподарств почали сплачувати понад 30% свого доходу на оренду. Половина з них витрачали на оренду більше 50% доходу.

Зрештою, жодне жорстке правило не вимагає зниження орендної плати під час рецесії.

Чи знизилася орендна плата за останні місяці?

Підвищення орендної плати протягом пандемії було історичним. У міру того, як люди переїжджали, попит у деяких містах і містечках, які вибухнули, вибухнув. Інфляція та неконтрольований ринок житла призвели до зростання цін по всій країні, але міграція, яка супроводжувалася можливістю віддаленої роботи, призвела до різкого зростання цін у деяких місцях.

Починаючи з кінця літа 2022 року темпи зростання цін зменшувалися щомісяця. Деякі з цих знижень можна віднести до сезонних змін у попиті та ціноутворенні, але це перший випадок, коли темпи зростання сповільнилися з початку ралі.

Усе виглядає не так круто, коли ми зменшимо масштаб до ціноутворення за рік. Станом на листопад 2022 року ціни в країні зросли на 7,4% порівняно з листопадом 2021 року. На початку 2022 року ці річні зростання були двозначними цифрами, тож добре, що вони вже не такі інтенсивні.

Тим не менш, це не обов'язково означає зниження цін для орендарів.

У деяких областях темпи зниження були настільки значними, що призвели до незначного зниження ціни оренди. В першу чергу це відбувається в містах, де місцева економіка не може витримати зростання під час пандемічного міграційного періоду.

Чи знизиться орендна плата у 2023 році?

Багато з того, що відбувається на ринку житла, є регіональним. Хоча в деяких регіонах ціни на оренду можуть знизитися в реальних доларах, загальна картина схиляється до стану стабілізації, коли орендна плата перестає зростати загрозливими темпами, але не обов’язково знижується.

Однією з причин стабілізації є те, що будівельники зосереджуються на багатоквартирних будинках. Для орендарів, які бажають жити в квартирах, а не в будинках на одну сім’ю, інвентар у деяких регіонах збільшує пропозицію, щоб задовольнити попит.

Інша причина, чому все може сповільнитися, полягає в тому, що люди не так багато рухаються. Менше людей купує житло після того, як ФРС почала підвищення ставок у березні 2022 року, тому менше людей покидають ринок оренди. Це сприяло зростанню попиту в останні місяці, що призвело до зростання цін на оренду.

У такому середовищі орендарі з меншою ймовірністю переїдуть. Якщо вони уклали договір оренди раніше під час пандемії, ставка, яку вони платять зараз, ймовірно, набагато нижча, ніж те, що вони можуть знайти зараз.

Тим не менш, якщо ви отримали новий договір оренди в минулому році, і ціни суттєво знизилися, це може підштовхнути вас знайти дешевше житло, коли нова орендна плата знизиться в реальних доларах.

Що означає зниження орендної плати для інвесторів у нерухомість?

Якщо орендна плата знизиться в перерахунку на реальні долари, збитки навряд чи будуть такими значними, як прибутки, отримані за останні роки. Хоча це може здатися короткостроковою втратою, ви, ймовірно, все ще заробляєте більше грошей, ніж заробили б у 2020 році. Ймовірно, це стосується тих, хто купив свої інвестиції в нерухомість до пандемії.

Якщо ви плануєте вступити в гру з нерухомістю, при купівлі будинку або багатоквартирної нерухомості слід враховувати зниження орендної плати. Але їхня потенційна швидкість зниження навряд чи позбавить прибутковості відповідної нерухомості в довгостроковій перспективі.

Тим не менш, швидкість зниження вплине на різні ринки непропорційно. Ви захочете особливо уважно стежити за речами, якщо у вас є нерухомість у місцях, де спостерігалися значні коливання попиту протягом перших двох років плюс пандемія.

Наявність добре диверсифікованого портфеля особливо важливо, коли один із ваших активів може сповільнитися або впасти з точки зору прибутковості. Ви можете ознайомитися з інвестиційними наборами Q.ai, які охоплюють багато галузей, щоб підвищити стійкість свого портфоліо. Q.ai пропонує дуже унікальну опцію під назвою Portfolio Protection, яка захищає ваші прибутки та зменшує втрати, незалежно від того, у яку галузь ви інвестуєте.

Нижня лінія

Національне бюро економічних досліджень (NBER) ще не оголосило про рецесію. Незалежно від того, переживаємо ми рецесію чи ні, ми переживаємо певні економічні часи.

Немає значення, чи є це рецесія, оскільки цей тип спаду не обов’язково означає зниження цін на оренду. Економічні обставини, пов’язані з кожною рецесією, відрізняються, тобто результат буде різним.

Завантажте Q.ai сьогодні, щоб отримати доступ до інвестиційних стратегій на основі ШІ.