Почему действия Белого дома по защите арендаторов мало помогут
ЛОС-АНДЖЕЛЕС, КАЛИФОРНИЯ – 23 СЕНТЯБРЯ 2022 Г. – – Получатель Project Roomkey 66-летняя Сьюзан Хартнетт посещает … [+] митинг бездомных арендаторов, требующих достойного, постоянного жилья — а не выселения обратно на улицу или бесчеловечной системы приютов — в 23 сентября 2022 года лицо городского плана «демобилизации» за пределами отеля LA Grand на Фигероа-стрит в центре Лос-Анджелеса. 9 января 2023 г. Ей еще предстоит найти альтернативное жилье. (Хенаро Молина / Los Angeles Times через Getty Images)
Лос-Анджелес Таймс через Getty Images
Администрация Байдена опубликовала свой обещанный план действий, чтобы «защитить арендаторов и повысить доступность аренды». Сопровождающий план Белого дома для Билля о правах арендаторов звучит хорошо, но не имеет за собой никакой фактической силы закона, как ясно показывает длинный юридический отказ от ответственности в начале.
По данным правительства, 44 миллиона домохозяйств арендуют свои дома. Большинство видят давление, под которым они находятся. Люди, которые владеют домом, если они купили его до осени 2021 года, вероятно, имеют относительно низкую процентную ставку по ипотеке, вероятно, имеют долгосрочный кредит, который делает этот аспект владения стабильным и предсказуемым по стоимости.
У арендаторов нет такого обещания. Одним из финансовых принципов для тех, кто инвестирует в недвижимость, является повышение арендной платы с течением времени, потому что это увеличивает их годовой доход, а также конечную стоимость собственности. (Кстати, хотя крупным корпорациям принадлежит около 45% квартир по состоянию на 2018 год, по данным Pew Research, остальное принадлежит частным лицам и некоммерческим организациям.)
Эта арендная плата продолжает расти, даже если существует контроль за арендной платой, который обычно сдерживает рост. Но во время пандемии они начали подниматься как на ракете. Чтобы понять, как все изменилось, ниже приведен график данных Бюро статистики труда, собранный Федеральным резервным банком Сент-Луиса.
Рост арендной платы увеличивается со временем
Федеральный резервный банк Сент-Луиса
Хотя во время Великой рецессии был небольшой спад, это был неумолимый подъем, который ускорился во время пандемии, о чем свидетельствует возросшая крутизна линии. Кроме того, важно помнить, что каждое повышение арендной платы превышает предыдущую высокую отметку арендной платы. Они становятся все больше и больше.
Кроме того, с каждым годом растет стоимость жизни. Расходы на жилье составляют около трети индекса потребительских цен, также известного как инфляция, как, среди прочего, отмечает Институт Брукингса. Арендная плата стала гигантским рычагом боли для миллионов людей, которые часто находятся в худшем положении, чтобы выдержать ее.
Арендная плата начала снижаться, но этого недостаточно. Программа администрации Байдена предписывает Федеральной торговой комиссии и Бюро финансовой защиты потребителей «собирать информацию для выявления практик, которые несправедливо препятствуют доступу заявителей и арендаторов к жилью или пребыванию в нем, чтобы информировать о правоприменительных и политических действиях, подпадающих под юрисдикцию каждого агентства».
Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства должно «запустить новый публичный процесс для изучения предлагаемых действий, способствующих защите арендаторов и ограничениям вопиющего повышения арендной платы для будущих инвестиций» и «повысить доступность на рынке аренды многоквартирных домов путем установления требований, поощряющих финансирование многоквартирных кредитов, которые гарантировать доступное жилье».
Министерство юстиции «сообщит о возможных обновлениях руководства в отношении обмена информацией, направленной против конкуренции, в том числе на рынках аренды». А Департамент жилищного строительства и городского развития «сообщит о возможных обновлениях руководства в отношении обмена информацией, направленной против конкуренции, в том числе на рынках аренды».
Все это звучит благородно, но ничто из этого не поможет тому, что больше всего необходимо, своевременно. Причина резкого роста арендной платы не является упрощенной причиной корпоративной собственности. По данным Pew, по состоянию на 2018 год корпорациям принадлежало около 45% квартир, а остальное принадлежало частным лицам и некоммерческим организациям. И хотя зонирование является проблемой в районах, где уже ведется активная застройка, это также не является большой проблемой.
Вместо этого, вот некоторые из множества сложных причин, по которым арендная плата высока и, вероятно, останется такой, даже если она немного снизится:
· США хронически недостраивали дома и квартиры в течение многих лет после краха 2008 года по разным причинам, в основном из-за нехватки доступного финансирования и того, что многие в девелоперском бизнесе, которые потеряли свои рубашки, не могли получить кредиты от затем страшная финансовая индустрия, и кто нашел другие способы зарабатывать на жизнь.
· В последнее время было построено намного больше многоквартирных домов, и многие другие находятся в стадии разработки, но стоимость конечного продукта, доставленного частным сектором, подскочила примерно на 35% в период с ноября 2019 года по ноябрь 2022 года, так что большая часть этого была для более состоятельных людей, которые может платить достаточно арендной платы, чтобы гарантировать получение прибыли разработчиками. Это может показаться неправильным, но строительство нового жилья сильно зависит от частного финансирования и того, кто зарабатывает деньги.
· Было влияние долгосрочно низких процентных ставок, а затем поток ликвидности, который ФРС закачал в финансовую систему, когда произошел крах пандемии. У многих инвесторов был огромный капитал для инвестирования, многоквартирные дома были одним из типов недвижимости, которые были лучшим выбором для инвестиций. Много денег, пытающихся приобрести недвижимость, означало, что цены взлетели до небес, что затем потребовало более высокой арендной платы в будущем, чтобы оправдать инвестиции и получить желаемую прибыль.
· Большинство людей не осознают, что многие арендодатели, как правило, мелкие, владеющие большей частью квартир, потеряли деньги во время пандемии из-за моратория на выселение и средств, которые должны были помочь людям остаться на месте, но часто этого не делали. t добраться до домовладельцев, поэтому они начали повышать арендную плату, чтобы компенсировать то, что они потеряли.
· Наконец, в течение многих лет демографические показатели менялись от старых городов к югу и западу, куда бизнес ушел из-за более низкой заработной платы и регулирования. Обещали, что будут рабочие места, но количество сдаваемых в аренду квартир не могло угнаться за ними.
Со временем все наладится, по крайней мере, на это есть надежда. Здесь строятся многоквартирные дома разной площади. Большее предложение, если есть достаточно доступных единиц, должно дать людям выбор, который снизит цены. Но это зависит от того, будут ли новые единицы в конечном счете в правильных местах.
Просто требовать серьезных изменений в том, как все устроено в жилищном секторе, — это приблизительный эквивалент надежд и молитв после массового расстрела. Ничьи наилучшие пожелания или позерство не имеют значения, потому что это ничего не изменит.
