Por qué las acciones de la Casa Blanca para proteger a los inquilinos no ayudarán mucho

LOS ÁNGELES, CA – 23 DE SEPTIEMBRE DE 2022 – – La beneficiaria de Project Roomkey, Susan Hartnett, de 66 años, asiste a una … [+] manifestación de inquilinos sin hogar para exigir una vivienda permanente y digna, no desalojos de regreso a la calle o un sistema de refugio inhumano, en el frente al plan de "desmovilización" de la ciudad fuera del LA Grand a lo largo de la calle Figueroa en el centro de Los Ángeles el 23 de septiembre de 2022. Está previsto que Hartnett, que actualmente vive en el LA Grand como parte del Proyecto Roomkey, sea desalojado del hotel el 9 de enero de 2023. Todavía tiene que encontrar una vivienda alternativa. (Genaro Molina / Los Angeles Times vía Getty Images)

Los Ángeles Times a través de Getty Images

La administración de Biden lanzó su plan de juego prometido para “proteger a los inquilinos y promover la asequibilidad de los alquileres”. El Plan de la Casa Blanca adjunto para una Declaración de Derechos de los Inquilinos suena bien, pero no tiene ninguna fuerza legal real detrás de él, como deja en claro el largo descargo de responsabilidad legal al principio.

Según cifras del gobierno, 44 millones de hogares alquilan sus viviendas. La mayoría ve la presión a la que están sometidos. Las personas que son propietarias de una casa, si compraron antes del otoño de 2021, probablemente tengan una tasa de interés relativamente baja en su hipoteca, probablemente tengan un préstamo a largo plazo que haga que ese aspecto de la propiedad sea estable y predecible en costo.

Los inquilinos no tienen tal promesa. Uno de los principios financieros para quienes invierten en bienes raíces es aumentar las rentas con el tiempo, porque eso aumenta sus ingresos anuales y también el valor final de la propiedad. (Por cierto, mientras que las grandes corporaciones poseen alrededor del 45% de las unidades de apartamentos a partir de 2018, según Pew Research, los individuos y las organizaciones sin fines de lucro poseen el resto).

Esos alquileres siguen subiendo, incluso si existe un control de alquileres que normalmente modera los aumentos. Pero durante la pandemia, comenzaron a elevarse como impulsados por un cohete. Para tener una idea de cómo han cambiado las cosas, a continuación se muestra un gráfico de datos de la Oficina de Estadísticas Laborales recopilados por el Banco de la Reserva Federal de St. Louis.

Crecimiento de los aumentos de alquiler a lo largo del tiempo

Banco de la Reserva Federal de St. Louis

Aunque hubo una ligera recesión en parte de la Gran Recesión, ha sido una subida inexorable que se aceleró durante la pandemia, como muestra el aumento de la inclinación de la línea. Además, es importante recordar que cada aumento se suma a la anterior marca alta de alquileres. Se hacen más y más grandes.

También cada vez más grande es el costo de vida. Los costos de vivienda son aproximadamente un tercio del Índice de Precios al Consumidor, también conocido como inflación, como señala la Institución Brookings, entre otros. El alquiler se ha convertido en una palanca gigante de dolor para millones de personas que a menudo se encuentran en la peor posición para soportarlo.

Los alquileres han comenzado a bajar un poco, pero no lo suficiente. El programa de la administración de Biden ordena que la Comisión Federal de Comercio y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor "recopilarán información para identificar prácticas que impiden injustamente que los solicitantes e inquilinos accedan o permanezcan en viviendas para informar las acciones de cumplimiento y políticas bajo la jurisdicción de cada agencia".

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda va a “lanzar un nuevo proceso público para examinar las acciones propuestas que promuevan la protección de los inquilinos y los límites a los aumentos de alquiler atroces para inversiones futuras” y “aumentar la asequibilidad en el mercado de alquiler de viviendas multifamiliares mediante el establecimiento de requisitos que fomenten la financiación de préstamos multifamiliares que garantizar viviendas asequibles”.

El Departamento de Justicia "informará posibles actualizaciones de orientación sobre el intercambio de información anticompetitiva, incluso en los mercados de alquiler". Y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano "informará posibles actualizaciones de orientación sobre el intercambio de información anticompetitiva, incluso en los mercados de alquiler".

Todo suena noble, pero nada de esto ayudará a lo que más se necesita de manera oportuna. La razón de los alquileres por las nubes no es una causa simplista de propiedad corporativa. Según Pew, a partir de 2018, las empresas poseían alrededor del 45 % de las unidades de apartamentos, pero los individuos y las organizaciones sin fines de lucro poseían el resto. Y aunque la zonificación es un problema en áreas que ya están muy desarrolladas, tampoco es el gran problema.

En cambio, estas son algunas de las múltiples razones complejas por las que los alquileres son altos y es probable que lo sigan siendo, incluso si retroceden un poco:

· Los EE. UU. tuvieron viviendas y unidades de apartamentos crónicamente insuficientes durante años después del colapso de 2008, por varias razones, principalmente relacionadas con la falta de financiamiento disponible y muchos en el negocio de desarrollo que perdieron sus camisas, no pudieron obtener préstamos de un entonces temible industria financiera, y que encontró otras formas de ganarse la vida.

· Recientemente se han construido muchos más edificios de apartamentos, y muchos más están en proyecto, pero el costo del producto final entregado en la construcción de la industria privada aumentó aproximadamente un 35 % entre noviembre de 2019 y noviembre de 2022, gran parte de eso ha sido para personas más ricas, que puede pagar lo suficiente en alquiler para garantizar que los desarrolladores obtengan ganancias. Puede que no suene bien, pero la construcción de nuevas viviendas depende en gran medida de la financiación privada y de que alguien gane dinero.

· Hubo el impacto de las tasas de interés largas-bajas y luego la avalancha de liquidez que la Fed inyectó en el sistema financiero cuando ocurrió el colapso de la pandemia. Muchos inversionistas tenían una gran cantidad de capital en total para invertir, los edificios de apartamentos eran uno de los tipos de bienes raíces que eran las mejores opciones para invertir. Mucho dinero tratando de obtener propiedades significó que los precios se dispararan, lo que luego exigió rentas más altas en el futuro para justificar la inversión y obtener los tipos de rendimiento que los inversores querían.

· La mayoría de la gente no se da cuenta de que muchos propietarios, generalmente los más pequeños que poseen la mayoría de las unidades, perdieron dinero durante la pandemia con las moratorias de desalojo y los fondos que se suponía ayudarían a las personas a permanecer en su lugar, pero que a menudo no lo hicieron. t llegar a los propietarios, por lo que comenzaron a aumentar los alquileres para compensar lo que habían perdido.

· Finalmente, la demografía ha estado cambiando durante años, desde las ciudades más antiguas hacia el sur y el oeste, donde las empresas se fueron debido a los salarios más bajos y la regulación. La promesa era puestos de trabajo, pero el número de unidades de alquiler no pudo mantenerse.

Las cosas eventualmente se pondrán al día, al menos esa es la esperanza. Hay muchos edificios de apartamentos de varios tamaños en construcción. Más oferta, si hay suficientes unidades asequibles, debería dar opciones a las personas, lo que reducirá los precios. Pero eso depende de si las nuevas unidades finalmente están en los lugares correctos.

Simplemente exigir cambios importantes en la forma en que todo funciona en la vivienda es un equivalente aproximado de las esperanzas y oraciones después de un tiroteo masivo. No importan los mejores deseos ni las posturas de nadie, porque eso no cambiará nada.