Чому дії Білого дому щодо захисту орендарів не дуже допоможуть
ЛОС-АНДЖЕЛЕС, Каліфорнія – 23 ВЕРЕСНЯ 2022 РОКУ – – Одержувач Project Roomkey, 66-річна Сьюзан Хартнетт, відвідує … [+] мітинг мешканців без житла, щоб вимагати гідного постійного житла — а не виселення назад на вулицю чи нелюдську систему притулків — у обличчям міського плану «демобілізації» витіснити LA Grand уздовж вулиці Фігероа в центрі Лос-Анджелеса 23 вересня 2022 року. Хартнета, який зараз живе в LA Grand в рамках проекту Roomkey, планується виселити з готелю на 9 січня 2023 р. Вона ще не знайшла іншого житла. (Генаро Моліна / Los Angeles Times через Getty Images)
Los Angeles Times через Getty Images
Адміністрація Байдена опублікувала свій обіцяний план гри, щоб «захистити орендарів і сприяти доступності оренди». Супровідний план Білого дому для Білля про права орендарів звучить добре, але не має за собою жодної фактичної сили закону, як чітко пояснює довга юридична відмова від відповідальності на початку.
Згідно з урядовими даними, 44 мільйони домогосподарств орендують житло. Більшість бачить, під яким тиском вони перебувають. Люди, які володіють житлом, якщо вони придбали його до осені 2021 року, ймовірно, матимуть відносно низьку відсоткову ставку за іпотекою, ймовірно, мають довгостроковий кредит, який робить цей аспект власності стабільним і передбачуваним у вартості.
Орендарі такої обіцянки не мають. Одним із фінансових принципів для тих, хто інвестує в нерухомість, є підвищення орендної плати з часом, оскільки це збільшує їхній річний дохід, а також кінцеву вартість майна. (До речі, хоча станом на 2018 рік великі корпорації володіють приблизно 45% квартир, за даними Pew Research, рештою володіють фізичні особи та некомерційні організації.)
Ці орендні ставки продовжують зростати, навіть якщо існує контроль над орендною платою, який зазвичай пом’якшує зростання. Але під час пандемії вони почали підніматися, наче на ракеті. Щоб зрозуміти, як все змінилося, нижче наведено графік даних Бюро статистики праці, зібраних Федеральним резервним банком Сент-Луїса.
Зростання орендної плати з часом збільшується
Федеральний резервний банк Сент-Луїса
Хоча під час Великої рецесії спостерігався невеликий спад, під час пандемії це був невблаганний підйом, який пришвидшився, як свідчить збільшення крутизни лінії. Крім того, важливо пам’ятати, що кожне підвищення є доповненням до попередньої високої позначки орендної плати. Вони стають все більшими і більшими.
Також з кожним роком зростає вартість життя. Витрати на житло становлять приблизно третину індексу споживчих цін, який також називають інфляцією, як зазначає Інститут Брукінгса, зокрема. Орендна плата стала гігантським важелем болю для мільйонів людей, які часто перебувають у найгіршому становищі, щоб її витримати.
Орендна плата почала дещо знижуватися, але далеко не настільки. Програма адміністрації Байдена передбачає, що Федеральна торгова комісія та Бюро захисту прав споживачів будуть «збирати інформацію для виявлення практик, які несправедливо перешкоджають заявникам і орендарям отримати доступ до житла або залишитися в ньому, щоб інформувати правоохоронні та політичні дії під юрисдикцією кожного агентства».
Федеральне агентство з фінансування житла має «запустити новий публічний процес для вивчення пропонованих дій, які сприяють захисту орендарів і обмежень на різке підвищення орендної плати для майбутніх інвестицій», а також «підвищити доступність на ринку оренди багатоквартирних будинків шляхом встановлення вимог, які заохочують фінансування кредитів для багатоквартирних будинків, які гарантувати доступне житло».
Міністерство юстиції «інформуватиме про потенційні оновлення вказівок щодо обміну антиконкурентною інформацією, у тому числі на ринках оренди». А Департамент житлового будівництва та міського розвитку «інформуватиме про потенційні оновлення вказівок щодо обміну антиконкурентною інформацією, у тому числі на ринках оренди».
Все це звучить благородно, але нічого з цього не допоможе своєчасно тому, що найбільше потрібно. Причина стрімкого зростання орендної плати не є простою причиною корпоративної власності. За даними Pew, станом на 2018 рік корпораціям належало близько 45% квартир, а рештою володіли фізичні особи та некомерційні організації. І хоча зонування є проблемою в районах, які вже активно розвиваються, це також не велика проблема.
Натомість, ось деякі з багатьох складних причин, чому орендна плата висока і, ймовірно, залишиться такою, навіть якщо вона трохи знизиться:
· Протягом багатьох років після аварії 2008 року в США хронічно недобудовувалися будинки та квартири з різних причин, головним чином пов’язаних із відсутністю доступного фінансування, і багато хто з девелоперів, які втратили свої сорочки, не змогли отримати позики від тоді страшна фінансова індустрія, і хто знайшов інші способи заробляти на життя.
· Останнім часом було побудовано набагато більше багатоквартирних будинків, і ще багато в стадії будівництва, але вартість кінцевого продукту, поставленого приватним промисловим будівництвом, підскочила приблизно на 35% у період з листопада 2019 року по листопад 2022 року, тому багато з них припало на заможніших людей, які може сплачувати достатньо орендної плати, щоб забудовники отримували прибуток. Це може звучати неправильно, але будівництво нового житла значною мірою залежить від приватного фінансування та того, хто заробляє гроші.
· Був вплив довготривалих низьких процентних ставок, а потім потоку ліквідності, яку Федеральна резервна система влила у фінансову систему, коли стався крах пандемії. Багато інвесторів мали величезний загальний капітал для інвестування, багатоквартирні будинки були одним із типів нерухомості, які були найкращим вибором для інвестицій. Багато грошей, які намагалися придбати нерухомість, призвели до стрімкого зростання цін, що згодом вимагало підвищення орендної плати в майбутньому, щоб виправдати інвестиції та отримати ту віддачу, яку хотіли інвестори.
· Більшість людей не усвідомлюють, що багато орендодавців, як правило, менших, які володіють більшістю квартир, втратили гроші під час пандемії через мораторії на виселення та кошти, які мали допомогти людям залишитися на місці, але часто цього не робили. не дісталися до орендодавців, тому вони почали підвищувати орендну плату, щоб компенсувати втрачене.
· Нарешті, демографічні показники протягом багатьох років змінювалися: від старих міст до півдня та заходу, куди пішов бізнес через нижчі зарплати та регулювання. Обіцяли робочі місця, але кількість орендованих одиниць не витримала.
Зрештою все наздожене, принаймні така надія. Будується багато багатоквартирних будинків різної площі. Більша пропозиція, якщо є достатньо доступних одиниць, має дати людям вибір, що знизить ціни. Але це залежить від того, чи нові одиниці в кінцевому підсумку будуть у правильних місцях.
Просто вимагати кардинальних змін у тому, як все працює в житлі, це приблизно еквівалент надій і молитов після масової стрілянини. Нічиї найкращі побажання чи поза не мають значення, тому що це нічого не змінить.
